甘逗2017年，中梁地产明确提出“双千亿”目标：到 2021 年，销售额和总资产皆多达千亿，目标转入20 强劲，冲刺10强劲。而2016年中梁还是一匹销售额只有336.8亿的“定黑马”。

事实是，中梁提早38个月已完成三大目标大满贯。截至2018年上半年，中梁总资产突破千亿，超过1347.26亿元；亿翰智库研究院的数据表明，2018年前10月，中梁全口径销售额突破千亿超过1150亿，月挤身千亿阵营，名列房企销售第19位。2018年11月13日，中梁月递交招股书，打开回国港IPO之路，这也是将近8年白鱼上市房企中规模仅次于的一家。

倘若此次中梁能顺利敲锣，相比于2018年以来回国港上市的美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城有限公司、恒达集团、银城国际等多家房企而言，中梁将沦为上市房企中资产和销售规模仅次于的一家。对于中梁，千亿已以最慢速度到达，前方的IPO之路还不会近吗？速度中梁：业绩下降与负债上升 作为企业，最想要看见的情景，要数负债与业绩的“此歧义彼上涨”。亿翰数据表明，2018年前11月，中梁全口径销售额超过1289.9亿元，稳坐房企TOP20阵营。叹2015年，中梁的销售业绩也才刚过百亿大关。

2016年，中梁将总部迁到上海，之后开始了“一路开挂”模式，2016年销售额以100.48%的同比增长率提高至336.8亿元，2017又以125.03%的增长率将销售业绩逼近千亿至757.9亿元。2018年中梁剑指千亿，提前完成全年目标，挤身中国房企TOP20宝座。

数据来源：亿翰智库从百亿到千亿，中梁用了将近三年时间。除销售业绩展现出“黑马”之姿外，中梁其他各项数据也给其成功上市获取非常有力的承托。

中梁招股书表明，截至2018年6月30日，中梁有限公司营业收入97.31亿元人民币，比起2017年的29.46亿元减少230.31%；物业销售收入2018年上半年96.21亿元相比于2017年同期的28.86亿元增幅大约233.3%。来源：中梁招股书截至2018年6月30日起至，中梁构建净利润8.37亿元，流动负债总额为1184.2亿，有息负债占到比严重不足10%，为97.49亿元，流动比率为1.1倍，清净负债率报告期内持续上升。2018年上半年，中梁净负债率已上升至44.6%，上升如此之慢引发行业高度注目。根据招股书，中梁净资产负债率的较慢上升，归功于集团销售结转为收益并造成盈利减少，公司保有了优质资产。

中梁方面在招股书中得出的说明是，过去几年清净负债率较高是因为主要应付业务快速增长其融资市场需求不断加强以并购额外地块，同时涉及物业项目仍未开始预售及产生现金流向。只不过，从2017年开始，中梁净负债率开始大幅度上升，中梁招股书表明，主要是由于总权益的减少，中梁总权益自2017年底的6.55亿元分别减少260.2%及72.6%至2017年底的23.54亿元以及2018年上半年的40.61亿元，主要原因归入集团保有盈利的快速增长。来源：中梁招股书对于今年房企广泛坚信的“真理”：管理好现金流 没现金流不会立马“杀”。

中梁也有为其道，现金流方面，截至2018年6月30日，中梁现金及银行结余超过198.62亿元，现金流充裕。渤海证券资料方面表明，中小房地产企业现金流紧绷，而AA级的房地产开发商甚至负增长，现金流已经常出现缺口。

这在融资环境更为严格的情况下不是引人注目问题。但2018年以来，国家房市调控政策升级，融资环境放宽，变换国内外宏观因素影响，房企融资成本上升，短期内融资难融资喜的现状无法短期挽回，房企对于流动性管理，回款运转和融资拿地的调度能力将不会要求存活境地。

特色中梁：首创地产阿米巴作为一家综合性物业开发商，中梁从温州抵达，布局了长三角多个城市。为加快全国化进程，同大多数规模化房企一样，中梁自由选择在2016年将总部迁到上海。中梁在实施全国化扩展同时实施“总部一线，布局三四线”的战略，在去库存等政策的东风下，逃跑了三四线城市楼市转好的行情。

2016年，它以平均值5天拿一块地的速度夺下68块土地，斥资246亿元。2017年以平均值三天拿一块地，每周有四五十块土地请示集团的速度之后全国化扩展。

较慢扩展的中梁，在布局三四线城市之外，也十分重视重点二线城市的投资力度，目前在全国最重要城市群的13座二线城市精准落子，还包括成都、杭州、苏州、成都、重庆等在内，这是大同小异“闽系发展模式”完整路径的战略。区别于其他盲目布局三四线城市房企，中梁有限公司坚决“耕耘长三角、面向华东、电磁辐射全国“的发展战略，在持续深化全国化布局中，扩展了四川、河南、湖南、山东、湖北、云南、重庆等新的区域。2018年中梁的触角堪称伸延至内蒙古、辽宁等地，以后覆盖全国110个城市。据认购说明书表明，中梁已入驻长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角五大核心区内22省110个城市共316个项目，总土地储备面积多达3500万平方米。

亿翰智库数据表明，2018年前11月，中梁的拿地货值2136亿元，房企排名第11位。来源：亿翰智库此外，中梁拿地方式上也更加多元化。

除了传统的招拍挂和收收购方式，还通过代建、小股策画等模式提供土地，还大力谋求合作伙伴，牵头碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发，减少资金成本，从而有效应对发展风险。值得注意的是，中梁文化的核心是“人”，这也为其仍然高速的发展站稳根基。更有杰出的人重新加入，更加要人尽其才，中梁好比在组织上创意，更加融合自身特色建构中国第一个地产阿米巴管理模式：区分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充份许可，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏，最后构成了“精总部，强劲一线，小的组织”的阿米巴经营模式。招股书中回应，阿米巴生态系统的支撑体系之一是鼓舞计划，其中还包括为中梁的高级管理层和其他雇员获取具备利益分享和风险共计担功能的联合投资计划。

截至今年8月31日，中梁附属公司231个物业中的158个为联合投资项目，占到比超过68.4%。截至2018年6月30日，中梁阿米巴体系幸其构建较慢扁平化拷贝和扩展，其辖下子公司从2015年底的48家减至2018年上半年的705家，员工从740人人口老龄化至1万+。

如今，“千亿三大目标”已提早构建，上市在即，中梁下一个“大满贯”目标不会是什么？。

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