（原标题：以棚改货币化推展 三四线楼市下跌不可持续）近期，随着楼市调控的渐入佳境，各主要一二线城市楼市降温显著，在新房禁售背景下二手房更加能体现一线城市楼市现实状况。在北京，统计资料表明，6月二手房成交量仅有8918万套，是28个月以来的最低值，环比5月暴跌了17.4%，二手房成交价均价环比5月份同期下降4.7%，317新政后的4至5月，北京二手房成交量依序为1.69万套和1.08万套，成交量下降趋势显著；在上海，5月二手住宅成交价1.46万套，环比暴跌5.31%，二手房成交价环比暴跌1.34%；不仅如此，一线城市周围热点投资区域如北京东边的北三县楼市降温也十分显著。但与一线楼市构成鲜明对比的是，三四线城市楼市仍供需两央，地价与房价却仍在下降轨道。据中原地产统计资料，5月，全国单宗地块金额多达5亿的成交价合计102宗，溢价率多达50%的地块有71宗，其中有87%的地块产于在三四线城市。

徐州、海口等城市5月房价环比下跌在5%左右。整体看一二三线楼市成交量，一线城市同比下调幅度超过了37%，二线城市下调幅度相似30%，三线城市则下降了28%。毕竟，一二线城市广泛转入出租汽车、限贷、禁售、限售、限商的五限时代，去年四季度以来，全国超强55个城市公布了各种涉及房地产调控政策总计超强160次，其中一二线城市容许较严，三四线城市容许比较严格。

于是，一二线城市被容许的房地产投资市场需求争相改向三四线城市获释，而且，三四线城市近期正处于棚改的加快阶段，随着更加多的城市采行棚改货币化移往，短期购房市场需求必定经常出现集中于减少。两股购房市场需求的融合短期内引发了三四线楼市成交量与房价的下跌。

另一方面，对于广大房企来说，一二线城市随着房价下跌地价也随之下跌，地方政府拍卖会土地时一般有禁售或谦和拒绝，房企拿地不仅利润被提早瞄准，而且由于资金量闲置较小，拿地风险也同比例减少，目前一线城市拿地已基本由单一房企改向众多房企构成的联合体方式，因而房企进军三四线城市也是其必然选择。但三四线楼市热度能保持多久，必需再行留意金融去杠杆与楼市库存这两个最重要问题。

在金融去杠杆背景下，今年以来央行基础货币的投放量明显高于回笼量，同时，央行增大MPA考核让市场信用膨胀显著，未来货币乘数料将经常出现显著上升，而在市场上则展现出为钱凸与市场利率的较慢提高。上海同业外汇市场利率SHIBOR有所不同期限品种今年以来皆大幅度下跌，一年期Shibor利率与一年期贷款基础利率LPR已呈圆形凌空态势，意味著商业银行取得资金的成本已开始低于其借贷收益，商业银行惜贷并逐步提高贷款利率是必定。近期一线城市部分商业银行已把首套购房利率提高至基准利率1.1倍，二套提高至1.2倍，并且批贷与借贷周期显著缩短，更加有部分商业银行暂停了房贷业务。

未来随着美联储加息频率与节奏的减缓，中国市场利率预计仍不会保持在高位，房贷业务仍将放宽，这一趋势也将迅速就不会传导至三四线城市商业银行。当前反对房价下跌的最重要力量要数居民特杠杆购房，三四线银行房贷的放宽将很大地影响当地居民购房意愿。从房企看作，市场钱凸与利率的下跌不致减少其融资成本，Wind数据表明，5月债券市场发售利率整体呈现出下行态势，公司债、企业债、中票、短融平均值发售利率分别为5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。

万科作为国内房企的标杆，4月底居然也因发债成本上升而中止了发债计划。按此逻辑推理，资金压力的提高必定拒绝房企减缓去化速度，未来三四线房企降价走量也将渐渐沦为主流，近期融创在郑州已开始尝试此策略加快现金流重复使用，超过了较好的效果。另外，虽然经历了2016年的房地产去库存政策，中国整体楼市库存量有数了大幅度上升，但根据国家统计局近期发布的数据表明，住宅的施工、新开工、完工面积之和仍多达50亿平米，按年均销售量去库存最少须要五年以上时间消化，并且2016年去库存构建的主要是一二线城市的库存，大量三四线城市库存量上升速度受限。而且，经过此轮去库存，居民短期特杠杆比例已相似无限大，数据表明，2016年末，住户存款余额约59.77万亿人民币，而住房贷款余额却低约26.68万亿人民币。

未来楼市销售面积预计将不会经常出现上升，去库存周期也不会提高。鉴于此，住建部日前公布的《关于强化近期住房及用地供应管理和调控有关工作通报》中就明确要求各地要根据实际住房库存量要求供地节奏。

因而，从库存量看作，短期市场需求的提高势必会性刺激一部分在施项目提早入市减少供给，市场需求之旺火预计旋即后会被救火。另一个无法忽略的事实是，中国早已过人口红利的拐点，1559岁劳动年龄人口自2012年就已开始上升。近两年城镇化率增长速度有上升迹象，2016年我国城镇化率已约57.35%，虽与发达国家仍有差距，但短期想再度较慢提高可能性已并不大，这点从我国流动人口已开始增加也能部分显现出。国家统计局数据表明，2016年全国流动人口2.45亿人，比上年末增加171万人。

因此，无论是从楼市库存量角度、还是从市场利率提高造成的投资市场需求增加和房企融资成本提高角度、或就是指城镇化率上升角度综合来看，一二线楼市与三四线楼市的分化行情都会沿袭太久之后不会新的返回同一方向，以棚改货币化和投资驱动集中于获释造成的三四线楼市下跌不具备可持续性。少数有一点投资的机会只不存在于此轮楼市充份调整后的部分新的晋兴起二三线城市，这些城市的联合特点是：区位优势显著，交通便捷，有更为很深的市场经济底蕴，且原本为人口清净流入状态，目前因人口由一线城市转往和辖下区县流向而新的构成人口净流入。

本文来源：竞技宝入口官网首页-www.pointup193.com